公寓隔套没你想的好赚!包租公5个常见Q&A

- 编辑:妙梦 -

公寓隔套没你想的好赚!包租公5个常见Q&A

公寓隔套没你想的好赚!包租公5个常见Q&A

文/师慧君/MONEY钱

公寓隔套行之有年,在过去是个只能做、不能说的秘密,近两年却浮上檯面,成为众人吹捧的高投报工具,甚至出现不少达人开班授课,然而,公寓隔套真的有那幺好赚吗?

▲(图/翻摄自MONEY钱)

网路上一则广告吸引了美欣的注意:公寓隔套教学,投报率10%起跳,轻松当包租公/婆!看到这幺好赚,美欣立刻报名上课,却被老公泼了一盆冷水:你以为当房东有这幺简单?要是真的这幺好赚,老师干嘛不自己赚就好了?美欣不甘示弱地说:老师说可以合资啊!这样风险不就降低了?而且房价涨的时候脱手,又可以再赚一笔耶!很多人跟美欣一样,梦想着靠投资房地产或收租赚钱,近来兴起的公寓隔套课程,解决了一般人不知如何入门的问题,然而背后潜藏的风险却鲜少被提及。有多年包租公实务经验的律师蔡志雄表示,买进公寓再分隔成套房出租,的确能拉高租金,但投报率要达到5%以上,甚至超过10%,其实并不容易,关键就在于投报率的算法。

忽略贷款及修缮等成本
投报率数字当然漂亮

一般而言,概估投报率时会以年租金收入除以房屋总价来计算,若是公寓隔套,就要把装修费用也加进成本里,不过这种算法并没有计入空租期的损失、税金、修缮费用、房贷利息等,因此实际的投报率会再更低一些。

举例来说,假设有间30坪公寓总价是1,000万元,没有隔套时租金为25,000元,投报率为(25,000元X12)÷1,000万元X100%=3%。若隔成4间套房,1间套房的装修成本通常为20万~30万元,假设总装修成本100万元,每间套房租金为10,000元,投报率则为(10,000元X4X12)÷(1,000万元+100万元)X100%=4.36%。那为何会有人声称公寓隔套投报率可达10%以上?蔡志雄解释,有些人会把贷款金额扣除,只计算现金成本,也就是自备款加上装修成本,投报率自然会暴增。同样以上述1,000万元公寓为例,假设贷款6成,自备款为400万元,装修成本100万元,现金投报率就变成40,000元X12÷500万元=9.6%。蔡志雄提醒,若是贷款买房出租,投报率通常要达到4%以上才够缴付房贷本息,如果再加上其他附加成本,租金收益不见得能完全盖过支出。

▲(图/翻摄自MONEY钱)

公寓隔套须有装修许可
不合法恐被拆除

蔡志雄也指出,现在公寓隔套要特别注意法规问题,根据内政部规定,5层楼以下的集合住宅只要增设厕所或浴室,或是增设2间以上的居室造成分间墙变更,都须申请室内装修许可(注),万一没有申请而被举报,不但会被处以罚锾,还有可能被强制拆除。另外,目前台北、新北、桃园都规定,只要施作套房隔间,都要取得直下层屋主的同意,如果未经同意就逕自施工,会被处以6万~30万元的罚缓,不可不慎。